據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月21日，130家A股房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2018年一季報(bào)。其中，72家業(yè)績同比增長；16家公司發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告，9家預(yù)喜。行業(yè)整體盈利良好。梳理發(fā)現(xiàn)，2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升明顯，且項(xiàng)目向三、四線城市下沉趨勢(shì)明顯。此外，不少龍頭房企加大長租房領(lǐng)域布局力度。

    項(xiàng)目向三四線城市下沉

    數(shù)據(jù)顯示，在上述9家上半年業(yè)績預(yù)喜的公司中，4家預(yù)增，4家略增，1家扭虧。其中，不少公司盈利點(diǎn)來自三、四線城市項(xiàng)目。以世聯(lián)行為例，公司預(yù)計(jì)2018年1-6月實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤2.85億元-3.42億元，同比增長0%-20%。對(duì)于業(yè)績?cè)鲩L的主要原因，公司表示，下沉三、四線城市戰(zhàn)略逐步落實(shí)，為公司貢獻(xiàn)了利潤。

    2018年一季度，綠地控股重點(diǎn)圍繞快速周轉(zhuǎn)的三、四線城市市場，大力推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目28個(gè)，權(quán)益土地款193億元。今年4月份，公司新增項(xiàng)目基本圍繞三、四線城市展開。東吳證券指出，公司2018年可售貨值近5000億元，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)4000億元左右的銷售。公司過去幾年布局的三、四線快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目今年將逐漸迎來收獲期。

    2018年二季度以來，萬科A重點(diǎn)布局佛山、東莞、鎮(zhèn)江、淄博、保定等三、四線市場，拿地力度較一季度有所提升。數(shù)據(jù)顯示，4月公司新增項(xiàng)目22個(gè)，規(guī)劃建筑面積343.3萬平方米。其中，權(quán)益建筑面積為221.2萬平方米，拿地樓面均價(jià)為5284元/平方米，較上年7000元/平方米的均價(jià)下降24.5%。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年一季度，全國商品房銷售面積合計(jì)3.01億平方米，銷售金額合計(jì)2.56萬億元，分別同比增長3.6%和10.4%。其中，三、四線城市貢獻(xiàn)較大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示，2018年以來，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是龍頭房企在三、四線城市的拿地量和樓盤成交量一直處于高位，成為高業(yè)績?cè)鲩L的有力支撐。相比一線城市而言，三、四線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率較高。隨著大量房企進(jìn)入三、四線城市拿地，這些地區(qū)的土地銷售額創(chuàng)了近年來新高。

    集中度提高

    從2018年一季報(bào)數(shù)據(jù)看，130家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3031.1億元。其中，營業(yè)收入排名前10位的公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1821.6億元，占比60%。綠地控股、萬科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)四家公司一季度營業(yè)收入超過百億元，合計(jì)營入達(dá)1371.4億元，占已發(fā)布一季報(bào)公司總營收入的45.2%。龍頭房企銷售占比增加，行業(yè)集中度提升明顯。

    同時(shí)，龍頭企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L明顯。以萬科A為例，公司一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入308.25億元，同比增長65.83%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤為8.95億元，同比增長28.68%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積165.1萬平方米，同比增長15.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入278億元，同比增長73.5%。

    從行業(yè)第一梯隊(duì)公司業(yè)績情況看，2018年4月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額695.5億元，同比增長30%，實(shí)現(xiàn)銷售面積700萬平方米，同比增長18.2%。2018年1-4月，碧桂園銷售面積2739萬平方米，累計(jì)銷售額達(dá)2575.2億元。2018年4月，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額503.9億元，同比增長33.1%；銷售面積464.7萬平方米，同比增長26.3%。2018年1-4月，恒大銷售額達(dá)2122.6億元，同比增長2.1%。

    房企業(yè)績?cè)鲩L的背后是土地儲(chǔ)備高速增長。2018年4月，碧桂園拿地34宗，主要分布在二線城市和三、四線城市。恒大4月新增土地20宗，規(guī)劃建筑面積296.27萬平方米，拿地金額47.17億元。

    中信建投證券認(rèn)為，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在融資、周轉(zhuǎn)、成本等方面均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，市場集中度未來仍將繼續(xù)提升。大部分利潤將集中到頭部企業(yè)身上。隨著去庫存和城中村改造的逐步降溫，集中度提升將重新考驗(yàn)龍頭房企的融資能力及區(qū)域選擇能力。具備優(yōu)質(zhì)管理水平、周轉(zhuǎn)速度突出的龍頭房企和成長企業(yè)；具備加杠桿空間和融資優(yōu)勢(shì)的房企將持續(xù)受益。

    加碼長租業(yè)務(wù)

    2018年以來，龍頭房企加大在長租房領(lǐng)域的布局力度，從住房租賃市場的大手筆融資情況可見一斑。

    上交所日前披露信息顯示，恒大集團(tuán)在上交所提交的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已被上交所受理。該租賃住房資產(chǎn)證券計(jì)劃項(xiàng)目擬發(fā)行金額為100億元，主要用于長租公寓的布局建設(shè)。這是繼2018年一季度碧桂園發(fā)布100億元儲(chǔ)架式REITs產(chǎn)品后，第二單百億級(jí)別REITs產(chǎn)品。這意味著恒大正式進(jìn)軍租賃住房領(lǐng)域。

    此外，不少上市公司將長租房市場列為2018年的工作重點(diǎn)。以萬科A為例，公司預(yù)計(jì)2018年將開辦10萬間長租公寓。公司表示，地方政府紛紛公布2018年住房租賃發(fā)展計(jì)劃，保證租賃住房用地，加大租賃住房供應(yīng)，支持租賃住房機(jī)構(gòu)發(fā)展，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的實(shí)施方案獲批。集團(tuán)將繼續(xù)鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì)，將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)。

    張大偉表示，租賃市場主要痛點(diǎn)在于供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一、二線熱點(diǎn)城市，租賃房源少，租金處于高位。對(duì)于涉足租賃市場的企業(yè)，獲得資金支持，可以增加房源的供應(yīng)量。建立租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一。鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)。