本報記者 王麗新

    11月21日晚間，融創(chuàng)中國（以下簡稱“融創(chuàng)”）公告稱，就上海亞龍項目已與華融達成融資合作。根據(jù)協(xié)議，華融將向該項目公司提供34.8億元借款，期限不超過3年，款項將用于上海亞龍項目的開發(fā)建設。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，融創(chuàng)已與多家AMC（資產(chǎn)管理公司）達成合作，成功盤活了不少優(yōu)質(zhì)項目，此次合作是華融與融創(chuàng)的第二次融資合作，可見融創(chuàng)在盤活資產(chǎn)化解經(jīng)營風險之路上再邁一步。

    更重要的是，就在前一天的11月20日晚間，融創(chuàng)發(fā)布公告宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，當日起正式生效。至此，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務風險，成功降債45億美元，成為首家完成境內(nèi)外債務重組的大型房企。

    “化債闖關成功，意味著融創(chuàng)在境外公開市場2年至3年內(nèi)無剛性還債壓力，暫時沒有二次‘出險’危機。同時，化債也帶動權益資本增加，修復資產(chǎn)負債表。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示，接下來，融創(chuàng)需抓住經(jīng)濟恢復及各地樓市利好政策集中釋放期，做好保交付及銷售工作，穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤，再尋機重回房企融資白名單，恢復上市主體在資本市場的融資功能。

    考慮不同債權人訴求

    用多種工具處置債務

    在業(yè)內(nèi)看來，和境內(nèi)公開債相比，境外債的重組難度更高，比如債務規(guī)模可能更大，債權人結構更多元且分布于全球各地，境外法條、票據(jù)發(fā)行的要求不同等。

    從化債路徑來看，2022年12月份，融創(chuàng)推出境外債務重組框架，公布債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票重組方向；今年3月份，公布重組方案，并獲持倉超30%的債權人小組同意；5月份，債權金額超過87%的債權人簽署重組支持協(xié)議（RSA）；10月份，中國香港高等法院批準海外債重組計劃；11月17日，融創(chuàng)“預告”11月20日為重組生效日；11月20日，融創(chuàng)境外債務重組正式生效。

    11月20日晚間的公告顯示，融創(chuàng)債權人約百億美元的現(xiàn)有債務，將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券3種產(chǎn)品預期11月21日在新交所上市。

    有消息人士向《證券日報》記者透露，融創(chuàng)債權人結構復雜，2019個主體涵蓋長線基金、對沖基金、商業(yè)銀行、以及個人投資者。在制定方案時，融創(chuàng)對所有債權人一視同仁；方案充分考慮不同債權人的訴求，提供留債展期、可轉(zhuǎn)債、強制可轉(zhuǎn)債、融創(chuàng)服務換股等多種靈活選擇。在已獲得高達87%債權人的RSA支持后，考慮債權人認購意愿，提高強制可轉(zhuǎn)換債的認購額度，同時調(diào)低轉(zhuǎn)股價格，使其更加貼近股票現(xiàn)價，以便更快實現(xiàn)轉(zhuǎn)股。

    “融創(chuàng)的化債方案用了四種處置方式，從債權和股權兩個角度化解存量債務，相關新債務工具也具有較好的流通性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，說明公司與金融機構、投資人等債權方的溝通協(xié)商行之有效，也意味著房企在債務處置和風險化解方面有所突破。

    化債方案之所以能取到成功，背后有著多重因素。張宏偉向記者表示，首先，宏觀經(jīng)濟環(huán)境正處在恢復通道中，樓市利好政策頻出，對民營房企紓困化險提供有力支持；其次，融創(chuàng)土地儲備多在一二線城市，多位于本輪新房銷售韌性較強的城市，在北京一個項目就能為其貢獻數(shù)十億元的銷售額，增加了債權人對公司恢復正常經(jīng)營的信心；第三，融創(chuàng)管理層不斷努力化債的態(tài)度，得到債權人認同。

    張宏偉進一步稱，融創(chuàng)化債方案的細節(jié)和模式，對其他房企有重要的參考意義，比如與不同金融機構達成一致的難點在哪，本金和利息如何處理等。從11月21日開盤公司股價表現(xiàn)來看，其境外化債方案的正式生效，得到了資本市場的認可。

    穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤

    加快盤活項目步伐

    在房地產(chǎn)市場下行周期中完成債務重組，對融創(chuàng)至關重要。但債務重組的本質(zhì)是以“時間換空間”，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經(jīng)營狀態(tài)，改善經(jīng)營現(xiàn)狀，回歸正軌。

    那么，融創(chuàng)接下來該聚焦哪些方面努力？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示：其一，盤活存量項目，保交樓；其二，加快銷售促回款，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展；其三，盡快恢復組織機能。

    “當前，保交樓依舊是房企經(jīng)營的底線，對于現(xiàn)存停工項目，出險房企需盡快引入資方，確保項目順利建設施工，保障及時交付，恢復購房者信心。”劉水進一步稱，同時，出險房企應緊抓“因城施策”窗口期，加強較好項目的銷售去化力度，快速回籠資金，只有持續(xù)的銷售回款，才能保障現(xiàn)金流，增強償債能力。

    據(jù)融創(chuàng)方面透露，目前公司未售土儲貨值約1.38萬億元，七成在一二線城市。后續(xù)仍有大量優(yōu)質(zhì)項目入市，尤其是上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目入市，北京融創(chuàng)壹號院、上海未來金融城還有加推，單這幾個項目未售貨值就有1500億元左右。

    “當下，對融創(chuàng)而言，境外債務重組成功能夠緩解兩三年內(nèi)的償債壓力，但經(jīng)營回歸正常的關鍵是穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流基本盤。此外，公司仍需將有限的未受限制的資金用于‘保交付’，避免品牌信用進一步惡化。”嚴躍進如是稱。

    不過，融創(chuàng)在盤活項目方面確實已取得一定成效。2022年12月份，融創(chuàng)與華融首次達成融資合作，紓困上海董家渡項目，融創(chuàng)已與東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等AMC陸續(xù)開展合作，成功盤活不少優(yōu)質(zhì)項目。

    據(jù)一位資深投資機構人士表示，現(xiàn)在AMC機構對合作地產(chǎn)項目的篩選要求很高，頭部AMC則更為嚴格。從已經(jīng)成功的合作案例來看，往往一二線城市核心地段、有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢的項目，更容易受到AMC的青睞。

    對此，嚴躍進表示，多重利好有利于融創(chuàng)基本面向好，但公司是否能重回融資白名單，真正走出困境，還有待進一步觀察。