近日，棚改概念龍頭北京城建（600266.SH）發(fā)布2018年一季報(bào)。一季報(bào)顯示，北京城建歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.15億，同比增加11.24%；營(yíng)業(yè)收入比上年同期減少31.79%。

    華泰證券在研報(bào)中指出，北京城建9個(gè)棚改項(xiàng)目的利潤(rùn)超過百億，當(dāng)前棚改項(xiàng)目并未開始集中結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)將在未來成為業(yè)績(jī)彈性的重要來源。

    棚改百億預(yù)期

    一季報(bào)顯示，北京城建營(yíng)業(yè)收入為15.4億，比上年同期減少31.79%。“報(bào)告期公司營(yíng)業(yè)收入比上年同期減少31.79%，營(yíng)業(yè)成本比上年同期減少45.76%，主要是報(bào)告期公司結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目與上年同期不同所致。”北京城建如是表示。

    2017年第一季度，上市公司的營(yíng)業(yè)收入較2016年同期增長(zhǎng)111%，主要來自于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入的增加。

    根據(jù)公開資料，自2016年6月起，北京城建累計(jì)獲得東城區(qū)望壇、豐臺(tái)區(qū)張儀村、順義臨河村、懷柔新城等多個(gè)大型棚改項(xiàng)目，總投資分別達(dá)到433億元、35億元、265億元和50億元。

    華泰證券在研報(bào)中進(jìn)一步指出，參照其他棚改項(xiàng)目的投資規(guī)模、投資強(qiáng)度以及項(xiàng)目區(qū)位，9個(gè)棚改項(xiàng)目的擬投資總額共計(jì)約1008億元。

    北京保障房及棚改項(xiàng)目具有較高的門檻，根據(jù)北京市棚戶區(qū)改造有關(guān)政策規(guī)定，棚改項(xiàng)目實(shí)施主體需為全資國(guó)有企業(yè)。

    北京城建通過與集團(tuán)設(shè)立項(xiàng)目公司并全權(quán)由公司托管的模式滿足了全資國(guó)有企業(yè)的條件，這也使得其在北京內(nèi)保障房項(xiàng)目的獲取方面具備較強(qiáng)的先行優(yōu)勢(shì)。

    2016年，住建部發(fā)布了棚戶區(qū)改造激勵(lì)措施，2018年激勵(lì)措施將繼續(xù)實(shí)行。住建部部署2018年工作時(shí)提出棚改計(jì)劃完成580萬套，高于之前預(yù)期的500萬套。

    華南某大型券商受訪人士，棚改項(xiàng)目的規(guī)模提高，為北京城建未來幾年的發(fā)展提供了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，棚改項(xiàng)目在2017年取得了突破性進(jìn)展，部分項(xiàng)目有望在2018年達(dá)到政府驗(yàn)收條件貢獻(xiàn)收益。

    北京市住建委4月11日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城市地下綜合管廊建設(shè)管理的實(shí)施意見》，意見表明，城市新區(qū)、各類園區(qū)、成片開發(fā)區(qū)域要根據(jù)功能需求，同步建設(shè)地下綜合管廊；土地一級(jí)開發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、老城更新等項(xiàng)目，要因地制宜、統(tǒng)籌安排地下綜合管廊建設(shè)。這也意味著，北京棚改業(yè)務(wù)將會(huì)逐漸提速。

    據(jù)悉，棚改項(xiàng)目期基本在3.5年-4年，目前北京城建旗下棚改項(xiàng)目在2018年-2021年將先后完成投資，回饋收益；其中2017年獲得的臨河村棚改項(xiàng)目在2018年進(jìn)入結(jié)算期，開始貢獻(xiàn)收益。

    北京城建也在年報(bào)中表示，未來將充分利用公司在棚戶區(qū)改造上的成功經(jīng)驗(yàn)，選擇優(yōu)質(zhì)棚改適時(shí)介入，加快在手棚改實(shí)施進(jìn)度，推動(dòng)棚改盡快實(shí)現(xiàn)收益。

    融資成本較低

    房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限和融資成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越嚴(yán)酷的金融環(huán)境。同時(shí)，隨著棚改蛋糕的不斷做大，北京城建流動(dòng)性面臨考驗(yàn)。

    2017年年報(bào)顯示，北京城建截至當(dāng)年年末的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%，相比上一個(gè)年度提升了5.1個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率大幅提升至123%。分析人士指出，棚改業(yè)務(wù)的前期投入和資金墊付為公司負(fù)債率提升較快的主要原因，但絕對(duì)值處于A股可比同業(yè)上市公司的低位水平。

    棚改提速下，北京城建通過棚改基金、銀團(tuán)貸款多維方式進(jìn)行融資。

    2016年，北京城建首次啟用銀團(tuán)融資，2016年年報(bào)顯示，北京城建從七家銀行獲得336億元的融資，繼望壇項(xiàng)目順利實(shí)施銀團(tuán)融資后，臨河村、懷柔項(xiàng)目又先后實(shí)施銀團(tuán)融資。2017年，又新增兩筆銀團(tuán)融資合計(jì)114億元，貸款期限長(zhǎng)達(dá)10年。

    譬如望壇項(xiàng)目，即位于北京市東城區(qū)，總投入433億元，按照15%收益率折算，北京城建的項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)期高達(dá)64億元。

    據(jù)介紹，棚改項(xiàng)目收益比一般二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目要高，原因之一在于除享受政府補(bǔ)貼之外，還有銀行的貸款利率優(yōu)惠，開發(fā)過程中的資金成本較低。

    在望壇項(xiàng)目尋求巨額融資過程中，北京城建找到農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行為聯(lián)合牽頭行，北京銀行、北京農(nóng)商行、中國(guó)銀行、浦發(fā)銀行和興業(yè)銀行為參團(tuán)行，北京城建申請(qǐng)了銀團(tuán)貸款336億元，期限10年，利率為同期銀行貸款基準(zhǔn)利率下浮10%。

    此外，利用北交所和保險(xiǎn)資金平臺(tái)，通過債權(quán)融資計(jì)劃取得資金，利率遠(yuǎn)低于同期信托貸款利率。中期票據(jù)已完成首期10億元的發(fā)行工作。

    北京城建在2017年年報(bào)中表示，依托上市公司優(yōu)勢(shì)，綜合利用銀團(tuán)融資、地產(chǎn)基金、棚改基金、債權(quán)融資、中期票據(jù)等多種融資方式，有效保證了開發(fā)項(xiàng)目所需資金，融資成本遠(yuǎn)低于同期利率水平。

    “棚改基金等結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的設(shè)立為公司提供額外資金支持，銀團(tuán)融資的開拓進(jìn)一步將公司的負(fù)債周期和棚改項(xiàng)目的開發(fā)周期匹配，避免對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)資金的過度占用和資金鏈的階段性承壓。”華泰證券在研報(bào)中表示。

    不過，亦需要看到，一級(jí)開發(fā)及棚改項(xiàng)目開發(fā)周期具有較強(qiáng)的不確定性，前期企業(yè)投入較大，開發(fā)周期的延長(zhǎng)一方面增加公司自有資金成本，另一方面影響未來利潤(rùn)的折現(xiàn)，加大資金鏈的壓力。