本報(bào)記者 昌校宇

    6月份的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)持續(xù)升溫：國內(nèi)首單保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售順利完成；同時(shí)，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)行首日即告售罄，市場(chǎng)認(rèn)購熱情高漲；此外，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT于6月13日正式開售，中銀中外運(yùn)倉儲(chǔ)物流REIT于6月2日獲批，市場(chǎng)擴(kuò)容步伐明顯加快。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是存量項(xiàng)目擴(kuò)募完成，還是新增項(xiàng)目持續(xù)落地，均充分印證了公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局進(jìn)一步深化，也標(biāo)志著公募REITs常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)。

    擴(kuò)募提升基金成長潛力

    6月13日，華夏基金發(fā)布公告，宣布華夏北京保障房REIT擴(kuò)募發(fā)售正式完成。這不僅為保障性住房建設(shè)開辟了可持續(xù)融資新渠道，更以實(shí)踐驗(yàn)證了REITs擴(kuò)募機(jī)制的高效性。

    根據(jù)公告，華夏北京保障房REIT本次采用定向擴(kuò)募、競(jìng)價(jià)發(fā)售方式，共向24個(gè)特定對(duì)象發(fā)售，最終發(fā)售價(jià)格為4.220元/份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)約2.24億份，募集資金總額約為9.46億元（不含募集期利息）。華夏北京保障房REIT首發(fā)資產(chǎn)和本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)均位于北京市。其中，擴(kuò)募購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目以及海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目。

    華夏北京保障房REIT自2022年8月份上市以來，一直保持著穩(wěn)健的運(yùn)營態(tài)勢(shì)，同時(shí)積極回饋投資者，基金歸屬于2024年的兩次分紅，共向投資者派利5385萬元，按首發(fā)募集規(guī)模計(jì)算的可供分派率為4.29%。華夏北京保障房REIT首發(fā)資產(chǎn)海淀區(qū)文龍家園和朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公租房的出租率和租金收繳率均維持在高位，為擴(kuò)募奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

    華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金相關(guān)人士表示，作為保障性租賃住房REITs領(lǐng)域的首次擴(kuò)募實(shí)踐，華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募具有突破性意義，不僅為同類型產(chǎn)品樹立了估值提升、資產(chǎn)優(yōu)化的行業(yè)標(biāo)桿，更為后續(xù)更多保障房項(xiàng)目對(duì)接REITs市場(chǎng)提供了可復(fù)制、可推廣的范本。此次擴(kuò)募不僅實(shí)現(xiàn)了存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，顯著提升了產(chǎn)品的成長潛力，更為投資人提供了參與北京市保障性住房發(fā)展的新機(jī)遇，進(jìn)一步提升了公募REITs的長期配置價(jià)值。

    擴(kuò)募不僅是資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，更是對(duì)運(yùn)營管理能力的考驗(yàn)。華夏北京保障房REIT原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京保障房中心”）經(jīng)過十余年發(fā)展，已經(jīng)成為北京市最重要的保障性住房投資融資、建設(shè)收購和運(yùn)營管理主體。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募標(biāo)志著北京保障房中心通過REITs這一創(chuàng)新金融工具，不僅打通了保障房領(lǐng)域的“投融建管退”全周期通道，更探索出一條兼顧社會(huì)民生保障與資本市場(chǎng)回報(bào)的可持續(xù)發(fā)展路徑，有力彰顯了金融創(chuàng)新工具對(duì)重大民生工程的支撐作用。隨著更多優(yōu)質(zhì)保障房資產(chǎn)納入REITs平臺(tái)，首都住房保障體系將獲得更強(qiáng)大的資金支持，為改善民生居住條件提供可持續(xù)的動(dòng)力引擎。

    “一日售罄”產(chǎn)品再現(xiàn)

    “一日售罄”的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT于6月10日起正式發(fā)售，由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限，發(fā)行僅一天便提前結(jié)束公眾募集。6月12日，該產(chǎn)品比例配售結(jié)果出爐，本次中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)售募集規(guī)模達(dá)2368.23億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其首發(fā)募集規(guī)模10.88億元的217.67倍。根據(jù)配售結(jié)果，本次戰(zhàn)略投資者將按100%配售，網(wǎng)下投資者和公眾投資者配售比例分別為0.38105434%和0.05560442%。

    中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT基金管理人中金基金相關(guān)人士認(rèn)為，項(xiàng)目發(fā)行受到廣泛關(guān)注，不僅將對(duì)北京市存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)盤活產(chǎn)生良好示范效應(yīng)，也將為資本市場(chǎng)參與分享產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)發(fā)展紅利提供重要投資工具，同時(shí)也將吸引更多投資人關(guān)注和支持公募REITs產(chǎn)品，進(jìn)一步助力我國公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

    此外，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT于6月13日正式開售，產(chǎn)品募集基金份額共計(jì)5億份，認(rèn)購價(jià)格為3.160元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為15.80億元。

    截至6月13日，年內(nèi)已有8只公募REITs成功登陸資本市場(chǎng)。待中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中銀中外運(yùn)倉儲(chǔ)物流REIT完成上市后，全市場(chǎng)REITs產(chǎn)品數(shù)量將擴(kuò)容至69只。值得關(guān)注的是，我國公募REITs市場(chǎng)近期迎來重要里程碑——6月5日總市值首次突破2000億元大關(guān)。