3月14日，科技驅動的一站式新居住服務平臺貝殼（NYSE：BEKE;HKEX：2423）發布2023年第四季度及全年財務業績。在過去的一年里，房地產市場持續深化轉型，房子回歸居住屬性。憑借品質與效率優勢，貝殼的業績表現出極強的韌性。

    2023年，貝殼總交易額（GTV）為3.14萬億元（人民幣，下同），凈收入為778億元，同比增長28.2%；凈利潤達58.90億元，經調整凈利潤達97.98億元。2023年第四季度，貝殼實現GTV7，356億元，同比增長13.7%；凈收入202億元，同比增長20.6%，凈利潤6.70億元，經調整凈利潤為17.14億元。

    貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示：“過去的一年，我們收獲了一體三翼融合發展的巨大突破，組織更有向心力，對于前方的路也更篤定了。面對外部變化，我們做出了一系列戰略和業務運營調整，吹響‘翻越第二座山’的號角，去積極擁抱大有可為的居住市場，做科技驅動的一站式新居住服務平臺，給我們的未來創造了更多希望。面對未來的新問題，我們需要新的解法，尋找包括科技和模式升級在內的創新性解決方案，圍繞品質和效率，做長期主義的選擇。”

    貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示：“2023年我們取得了優異的經營業績，房產交易服務業務穩步增長，家裝家居和租房等新業務實現規模突破。我們過去兩年提質增效、守住風險等一系列舉措在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質量顯著增強，全年經營性現金凈流入111.6億元，是經調整凈利潤的1.14倍。同時，我們高度重視股東回報，希望與并肩而行的股東分享公司的長期價值。我們相信，我們卓越的財務管理能力將為組織的健康成長保駕護航，實現更加高效的增長。”

    規模紅利轉向效率紅利

    經營韌性構筑業務發展安全邊際

    從2023年全年運行節奏來看，房地產市場從年初的積壓需求集中釋放，到年中的逐步回歸，再到下半年政策密集出臺后迎來脈沖式復蘇。面對多變的外部環境，貝殼過去兩年“高品質增長”主旨下的一系列舉措，帶來了巨大的運營杠桿，為“翻越第二座山”創造更多安全邊際。

    住建部數據顯示，2023年全年全國二手房交易量占比接近40%，市場加速向二手轉型。存量房市場規模在擴大，客戶的可選房源在變多，“賣一買一”的換房需求開始更為突出。這需要服務者從“以房找客”的作業方式向對業主和購房者兩端更精細化的服務轉變。

    2023年，貝殼存量房業務GTV達到20，280億元，同比增長28.6%，凈收入同比增長15.9%至280億元，貢獻利潤率同比提升7.3個百分點達到47.2%。這背后是貝殼連接和留存優質服務者，支持更多行業伙伴在市場轉型中提升管理和專業服務能力的努力。從提升客戶服務品質出發，貝殼在房源端建立起聚焦“好房”的能力，為業主制定專業的銷售方案，在客源端加深客戶需求分析理解，通過AI智能選房等數字化工具匹配客戶心儀居所。同時，針對房產交易金額高、消費者不放心的問題，貝殼推動合作新經紀品牌履行“安心服務承諾”，用一筆筆“真金白銀”的賠付為消費者兜底。

    同時，當下新房市場與存量房市場呈現差異化特征，仍處在調整過程中。統計局數據顯示，2023年全國新房住宅銷售額同比下降6%。2023年，貝殼采取了更加積極進取的新房策略，如建立線上直播陣地、提高對優質盤源的覆蓋率、在多地推出“優鮮賣”模式支持“以舊換新”，持續聚焦客戶購房需求點，取得了超出市場的表現。

    貝殼新房業務2023年GTV達10，030億元，同比增長6.7%，凈收入306億元，同比增幅為6.7%。新房業務貢獻利潤率同比提升2.9個百分點達到26.6%，與存量房業務一起，構成了貝殼房產交易服務業務穩固的基本盤。

    在此基礎上，貝殼持續加強風險管控、守好安全邊界。2023年四季度，在貝殼自身新房業務中，國央企開發商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%，開發商預付傭的“快傭”項目占新房傭金收入比保持在53%的高位。四季度新房應收賬款周轉天數僅為43天，首次下降至50天以內。

    貝殼同樣高度重視服務者生態的可持續發展。截至2023年底，貝殼活躍門店數量4.20萬家，同比增長12.2%。活躍經紀人39.71萬人，同比增長13.6%。平臺服務者也實現了效率和收益的提升，2023年，貝殼門店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。貝殼加強對門店的服務與賦能，同時幫扶尾部門店提效；成立并推廣店東區域共治理事會，加大作業公平感，商戶滿意度顯著提升。

    以“物”為本轉向以“人”為本

    品質升級構建居住服務新模式

    隨著房屋居住屬性的回歸、使用價值的凸顯，居住價值觀正在得到改變，新居住的時代剛剛開始。圍繞“一體三翼”戰略，貝殼在家裝家居和租房業務中不僅取得了規模上的突破，也加深了行業理解、認知儲備，從客戶真實需求出發推動流程重構和商業邏輯進化。

    2023年，貝殼家裝家居業務合同額為133億元，可比口徑同比增長93%；凈收入取得74%的可比口徑同比增幅，達到109億元。家裝家居業務在更多城市跑出正循環，全年有11個城市實現運營利潤為正。

    2023年，北京和杭州的家裝家居業務合同額突破20億元，上海家裝家居業務全年合同額超10億元，合同額超過5億元的城市共有6個。2023年，定制家具、軟裝、家電等在內的新零售合同額約36億元，占總合同額比例達到27%，可比口徑下較去年提升5.8個百分點。

    在行業理解上，貝殼家裝家居業務迭代的出發點正在由“從貨出發”轉換成“從人出發”。經紀人成為居住顧問、提供更豐富的套餐產品和后端交付能力的迭代，驅動客源簽單轉化率和體驗升級。通過流程的重塑和線上化，進一步提升交付的標準化和確定性，以工期管理為例，2023年平均施工工期從2022年129天降至111天。

    由于租房業務的凈收入增加，2023年，貝殼新興業務及其他的凈收入同比增長194.8%至84億元。貝殼積極穩妥地擴大租賃住房管理運營服務規模，省心租突破了20萬套，長租公寓超1萬套。貝殼也通過多方面的底層能力建設，提高了資產運營效率和服務質量。2023年末，省心租入住率較2022末進一步提升了6個百分點，達到95.1%。貝殼對省心租產品模式進行了升級，使其能更好地抵御市場波動帶來的風險。

    整體來看，家裝和新興及其他業務已經成為貝殼新的增長引擎，2023年全年收入貢獻為24.7%，相比去年提升11.7個百分點。2023年四季度，上述業務收入同比增長106.6%，占比提升至32.6%。

    在股東回報方面，2023年全年，貝殼斥資約7.19億美元大力度回購股票，并全部注銷，全年回購股數占回購項目啟動前公司已發行總股本的3.7%。貝殼也在2023年派發約2億美元的特別現金分紅。在此基礎上，貝殼此次宣布派發末期現金分紅，預計支付的股息總額約為4億美元。

    “翻越第二座山”的號角已經吹響，貝殼也正邁入嶄新的發展階段。2024年，貝殼將繼續保持樂觀心態，堅定地加大在品質上的投入，把握“品質”與“效率”兩個重要變量，提升消費者的幸福感、服務者的成就感，迎接更多發展的可能。

    （CIS）