本報記者 李昱丞

    近期，萬科在經(jīng)營性不動產(chǎn)方面融資動作不斷，相繼試水商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、消費類REITs，利用存量資產(chǎn)拓寬融資渠道。

    對此，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示，萬科利用經(jīng)營性資產(chǎn)拓寬融資渠道的舉措不僅可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，提高公司的融資能力和信用評級，還可以為其提供穩(wěn)定的資金來源，以支持公司的長期發(fā)展。

    擬發(fā)行14.35億元CMB

    11月28日晚間，萬科披露稱，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要、利用存量資產(chǎn)拓寬融資渠道，擬開展商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）業(yè)務(wù)，并于2023年11月27日獲得深圳證券交易所的無異議函。

    具體來看，萬科擬向六家子公司提供14.35億元的借款，并擬將股東借款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓予由華泰證券作為管理人設(shè)立的資產(chǎn)支持專項計劃并發(fā)行資產(chǎn)支持證券，萬科及下屬子公司提供符合發(fā)行CMBS一般商業(yè)慣例的增信方式。

    萬科上述子公司主要以旗下經(jīng)營性不動產(chǎn)提供擔(dān)保，包括北京奧林項目、北京住總?cè)f科廣場3號樓的部分物業(yè)、北京住總?cè)f科廣場4號樓的部分物業(yè)、福州白馬路萬科里等。獲得資金后，萬科上述子公司將用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金支出，包括但不限于償還貸款、補充流動資金、項目投資，但不能直接用于支付土地款。

    “發(fā)行CMBS可以有效地籌集資金，滿足企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。這種融資方式既能拓寬融資渠道，又能降低對傳統(tǒng)融資方式的依賴，從而降低融資成本。”Co-Found智庫研究負(fù)責(zé)人張新原對《證券日報》記者表示。

    柏文喜認(rèn)為，通過發(fā)行CMBS，萬科可以將部分流動性較低的經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券，從而提高資產(chǎn)的流動性。

    值得一提的是，萬科此次擬發(fā)行的CMBS在此前獲得的500億元直接債務(wù)融資工具框架內(nèi)。公司2022年12月16日召開2022年第一次臨時股東大會審議通過了《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》，授權(quán)董事會發(fā)行不超過人民幣500億元的直接債務(wù)融資工具，包括公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持類債券等，授權(quán)的有效期自股東大會通過議案授權(quán)之日起36個月。董事會在獲取股東大會授權(quán)的同時，將上述授權(quán)進一步轉(zhuǎn)授權(quán)予公司總裁及其轉(zhuǎn)授權(quán)人士。

    萬科方面表示，公司總裁祝九勝已在上述授權(quán)范圍內(nèi)決策同意發(fā)行本次CMBS。

    消費REITs助力盤活存量項目

    不僅是CMBS，萬科還積極利用REITs打通商業(yè)項目的退出通道，在消費類REITs方面飲到了頭啖湯。11月27日晚間，萬科公告稱，中金印力消費REIT獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，成為首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。

    公告顯示，中金印力消費REIT由萬科聯(lián)營公司印力集團擔(dān)任發(fā)起人，其募集份額總額為10億份，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城，印力集團下屬企業(yè)印力商用置業(yè)有限公司為基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人。

    資料顯示，杭州西溪印象城商業(yè)建筑面積為144125.83平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，2022年總營業(yè)額超過人民幣35億元，2023年上半年營業(yè)額突破人民幣21億元。2014年-2022年杭州西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日出租率達到99.2%，估值達到人民幣39.59億元。

    萬科在公告中表示：“中金印力消費REIT如成功發(fā)行，將有助于盤活印力集團商業(yè)不動產(chǎn)存量項目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資，增強流動性。”

    “中金印力消費REIT的獲批意味著萬科在探索資產(chǎn)證券化方面取得了新的突破。通過發(fā)行REITs，萬科可將旗下部分流動性較低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的基金份額，從而盤活資產(chǎn)。”柏文喜認(rèn)為。

（編輯 閆立良）