本報記者 王麗新

    8月底以來，多地“因城施策”，接連出臺“認房不用認貸”、放松限購等利好政策，給需求釋放創造了條件，重點城市樓市成交量回穩，一二手房市場活躍度提升。在這種市場格局下，第三季度，貝殼提出“一體三翼”戰略，并且開始向一站式新居住服務平臺目標邁進。

    11月8日晚間，貝殼發布2023年第三季度財務業績。財報顯示，貝殼第三季度GTV（總交易額）6552億元，同比下降11.1%；凈營收178億元，同比增長1.2%，超出業績指引上線；凈利潤11.7億元，同比增長63.4%，經調整后凈利潤21.59億元，同比增長14.4%。

    “從內部看，我們今年一直在對長期的未來進行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質原因是人們從關注‘買到房子’的時代，回歸到了關注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍海。”11月8日晚上，在貝殼2023年第三季度業績說明會上，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東向投資者如是稱。

    財務盤面穩健

    從全國市場總體來看，由于今年市場運行節奏相比往年差異較大，三季度市場呈現磨底盤整的特征。

    在2023年第三季度貝殼單季度6552億元的總交易額中，存量房業務GTV達到4390億元，即使在去年同期一線城市的高基數影響下同比僅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增長28%；新房GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場收縮幅度，新房前三季度GTV同比增長13%。此外，在貝殼自身新房業務中，國央企開發商傭金收入占比穩定在46%，開發商預付傭的“快傭”項目占比也保持在54%的高位。

    “在市場交易規模整體收縮的大環境下，貝殼取得的GTV是高于此前預期的業績指引的。這背后主要有三方面原因，一是貝殼自營經紀品牌多在高能級城市布局，能夠較快地抓住新政釋放出的增量購房需求，助其在傳統主營業務上穩住基本盤；二是在ACN（經紀人合作網絡）基礎上，貝殼持續鏈接行業優質產能；三是存量房與新房業務能實現強聯動，更好地為換房需求客群提供居住服務。”有業內人士向《證券日報》記者如是稱。

    更重要的是，在整體市場存在不確定的內外部環境中，現金流是否充裕關乎企業生存發展。截至2023年三季度末，貝殼經營性現金流凈額為93.9億元，同比上漲61%。

    “貝殼現金流健康穩健，積極執行回購計劃。”國金證券在一份研報中表示，2022年9月份至2023年9月份，貝殼已合計回購了7.355億美元（截至2024年8月31日前至多回購20億美元）。

    家裝家居板塊能力迭代

    除了回購股份，穩健的財務表現，亦為貝殼翻越第二座山提供“能量”。當前，房地產行業新房交易進入供求關系新階段，行業增速放緩，市場已進入存量時代。對于居住服務平臺而言，當下的基本盤是傳統業務，但未來的藍海賽道是存量業務做精做細，延伸居住價值鏈。

    從貝殼近兩年對家裝家居業務以及創新業務的重視程度就可見一斑。2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”戰略升級，其中一“翼”便是整裝大家居，被視為第二增長曲線。彭永東形容為“翻越第二座山”。彼時，助力他翻山的是兩大品牌：一是內部推出的被窩家裝（前身為萬鏈），二是收購圣都家裝。

    經過兩年運營發展，家裝家居板塊已步入穩健收獲期。2023年第三季度，包括家裝、租賃等在內的貝殼非房產交易服務業務的收入同比增長112%，占總營收的比例提升至超30%，去年同期占比為15%。同期，貝殼存量房、新房以及其他賽道三大板塊凈營收分別為63億元、59億元以及56億元。

    在家裝家居業務方面，因獨立于房產交易服務，貝殼第三季度的合同額為33億元，同比增長65.6%，凈營收同比增長72.1%至32億元，環比上升21%，貢獻利潤率為29.1%。今年第三季度，貝殼家裝家居業務在上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億元的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關營收環比增速也達到50%以上。

    整體而言，在傳統主業受到房地產行業下行影響之際，以家裝家居業務為主的新業務增長迅猛，已成貝殼的業績新增長極，給公司帶來可觀的增量利潤也已具備較高確定性。

    在業內看來，貝殼的家裝家居新業務可以實現快速發展，一是以自營模式、并購進入市場，在換房需求較為旺盛的城市能快速站穩腳跟；二是得益于與房產交易業務的協作，可助其業務拓展，當前其家裝合同中45%來自房產交易的導流；三是發揮供應鏈整合優勢和成本優勢，模式跑通后，能夠在其他重點城市快速實現復制擴規模。

    “家裝市場是一個小而散難以出現龍頭企業的行業，鑒于其非標、勞動密集型，過度依賴團隊以及門檻較低的特性，其經營模式、盈利模式非常透明。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，但相對而言，家裝行業的痛點也較多。鑒于此，家裝品牌要回歸“人”，需要經營產品，更需要經營用戶，提供好的“服務”，才能做大做強。

（編輯 才山丹）