本報記者 王麗新

    8月末至今，多城密集出臺房地產調控政策，以持續提振樓市信心。從最新公布的9月份房地產行業數據來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平、同比漲幅擴大；一、二線城市成交面積環比增加13.4%，且10月上半月繼續好轉；三、四線城市樓市則繼續承壓。

    “當下，房地產行業仍處在調整期，樓市變化主要表現為市場分化、城市分化以及產品分化，均進一步加劇。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從產品端來看，由剛需為主的階段轉向以改善為主的階段。從區位供應來看，大城市、中心城區相對短缺、中小城市相對過剩。從資產端來看，大城市、中心城區的高端改善性不動產資產韌性更強，為當下市場稀缺性、流動性及保值性均好的資產。

    今年以來，高能級城市的高端不動產行情也遠優于樓市整體表現。有公開數據顯示，今年前三季度，重點64城總價1000萬元以上高端產品成交4.2萬套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬元級高端改善產品成交占比接近七成，其中，有15個城市千萬元級高端改善產品成交套數超2022年全年。此外，單價15萬元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

    核心城市優質不動產受青睞

    在樓市陷入脈沖式復蘇行情時，一線城市高端改善產品銷售逆市上行，核心區豪宅項目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

    據中研普華研究院發布的《2023-2028年中國豪宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，中國高凈值家庭財富總資產達到125.9萬億元，可投資資產約占67%。高凈值家庭最多的城市，分別是北京、上海、香港、深圳、廣州。

    相應地，這些城市核心區的高端房產，亦是財富階層資產配置的首選之地。從全國來看，人口向大城市流入的趨勢并未改變。從區域層面來看，強省會戰略對于人口吸引力有顯著的推動作用。簡言之，在經濟發達、人口密集、資源緊張的一線城市和部分熱點二線城市，即便樓市交易量進入下行周期，多年以來房價指數也較為堅挺，市郊和中心城區的豪宅房價反而有上漲之勢。

    據上述《報告》顯示，今年1-5月份，“深廣杭”等城市頂豪成交堅挺，深圳3000萬元以上豪宅成交同比翻番，單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。

    另以北京為例，據地產營銷人統計，今年1-9月，北京單價7萬元+高端住宅成交9988套，同比上漲30%；成交均價97069元／平方米，同比上漲6%。僅6月份，北京單價10萬元+的豪宅成交量已達520套，成交總金額超95億元。7月11日，“北京某千萬元級高端住宅項目10小時內賣光”登上熱搜榜，714套單套價在1200萬元-2700萬元的豪宅在10小時內售罄，平均每小時進賬12億元。

    “從資產配置角度而言，真正優質的房地產資產歷來是相對穩定又能穿越熊牛市的最佳資產之一，已經成為富人階層資產避險保值的重要配置途徑。”有業內人士向記者表示，對財富階層而言，豪宅抗跌、保值、增值的能力要比其它資產強很多，恰逢樓市下行，過往虛高的不動產資產價格筑底，是“抄底”優質不動產的好時機。

    城市別墅突圍？

    重要的是，在外部復雜的經濟環境和內部的房地產政策及市場調節下，該如何選擇優質的不動產資產？

    從供應端而言，出于特殊性與個性化的原因，作為獨占資源的奢侈品，高端產品尤其是別墅產品，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產階層規模的增加，樓市升級改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。但隨之而來的是，現在高端市場上的客戶要求變得越來越挑剔。

    “目前來看，購買高端房產的財富階層大多有以下購買邏輯，一是優先選擇核心城市核心區域，在這些大量人口凈流入的城市，核心別墅或者高檔公寓資產能夠在市場波動中保持價格穩定；二是較為青睞純獨棟別墅，看重個性化定制能夠滿足個人需求的城市別墅；三是出于安全性考慮，更青睞‘所見即所得’的現房項目；四是價格水平要回歸理性。”有業內人士表示，滿足以上諸多條件之下，高端產品在空間結構、規劃布局，以及軟硬件配置上若能有新突破，財富階層或許會動心。

    從市場成交表現來看，城市別墅憑借特有的稀缺性和奢侈品屬性，在本輪市場周期中占有重要席位。這從天禧公館的熱銷中或可看見端倪。

    “我們項目僅14套全業態臨街城市獨棟商墅，每棟別墅均有門楣系統，獨棟面積約650平方米，地上1層，地下一層，層高層一約6.8米，庭院沉下層高約4.5米，戶戶大花園，大露臺，大尺度院空落間。目前項目已經是現房銷售狀態，近日樣板間剛剛亮相，目前就已經銷售了7套。”天禧公館銷售人員向《證券日報》記者透露，天禧公館給予空間的可塑性和社交功能，市場難覓，是不可復制品，設計團隊還給客戶提供了多套設計方案。

    從區位優勢而言，天禧公館項目緊鄰望京CBD、798藝術區、燕莎商圈及順義中央別墅區，地處四大商圈交匯處，周邊3家三甲公立醫院及2大私立醫院；項目對面幼兒園、重點中學、北京中學、雙語學校等教育配套齊全，各大國際學校匯聚，助力精英教育；1公里范圍內13大高端住區，坐享“10萬元＋”高凈值人群圈層。

    “從成交客戶看中的要素來看，除了上述區位優勢，產品本身的性價比及配套功能是能在市場競爭中突圍的重要因素。”上述銷售人員表示，天禧公館專為少數高凈值人群及企業董事長奢定商務會所、企業辦公、藝術展館、私房菜、高端醫美、畫廊等全業態墅境生活，填補東壩區域高端商務及商業空白。

    整體而言，由于北京別墅用地的稀缺與限制，疊加不確定性的未來趨勢，城市別墅正成為穿越周期的“硬通貨”。從當下的市場表現來看，在較寬松的貨幣環境之下，高凈值群體通過購置房產實現資產保值增值的需求依然強烈，一線城市豪宅項目今年有望持續走強。

（編輯 孫倩）