我國當前處于經濟轉型的關鍵時期，國家經濟的長遠發展，制造業的轉型升級，都離不開內需的支持。內需則包括投資和消費兩方面，而投資回報率的增長從根本上也是受到消費能力的制約。目前我國消費的一大主要矛盾便是由于高房價導致的，居民用于房屋購置的支出占比過高問題。

    據相關數據統計，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長22.1%，占人均消費支出的比重為36.3%，為消費的最大占比。顯然，在高房價現狀和供給剛性的制約下，像北京這樣的核心城市，當前需要大力發展住房租賃市場，降低購房需求和減少住房支出。而這也成為新時期房地產調控政策的主要著力點，且符合前期中央政治局會議所提到的房地產市場長效機制的建立。

    集體土地助力租賃住房發展

    北京萬科6項目年內齊開工

    不過，租賃住房市場如火如荼發展的同時，北京市租賃住房短缺、品質較低、安全管理欠缺的問題也逐漸地暴露了出來。

    目前，大興、通州、昌平、朝陽等區域承接了北京市主要的租賃居住人口。據北京市城市管理委員會發布數據顯示，2018年北京市全年共拆除相關違建5985萬平米，而同年北京商品房銷售面積以及保障房銷售面積共計1142萬平方米。違建的拆除直接導致了租房市場供給的減少。貝殼研究院近日發布的數據顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

    這也導致近年北京房租快速上漲，大部分區域平均每年租金漲幅達到10%，給居民生活帶來巨大壓力。

    同時，當前北京租賃住房市場中，大量租賃住房的供應仍然依靠嚴重老舊的小區，這些都不能夠滿足人們日益提高的居住需求，也與北京快速發展的城市面貌所不匹配。

    實際上，在面臨“居住供應不足”、“房價過高”等問題時，全國都確立了加大租賃住房供應，完善“租購并舉”的住房保障體系，既能夠保障居民的基本居住需求，同時也希望能夠引導民眾建立合理的住房消費階梯理念，尤其是廣大年輕人，可以先通過租房解決居住問題。

    而要加大租賃住房供應，必須增加租賃住房建設用地的供給。北京市發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（376號文），既解決了當前北京等一線城市市區內國有建設用地不足的問題，又充分盤活了農村集體建設用地，提高了集體土地集約利用水平，實現建設用地減量發展，推進了北京市土地供給側結構性改革，也加強了北京城市住房保障和房地產調控工作，建立租購并舉的住房體系，加快非首都功能疏解，促進城鄉一體化發展建設，可謂是一舉兩得。

    當前，北京長租公寓市場供應可分為新建與改造兩大類，在運營項目（全市約4萬間）多為改造類，但隨著集體土地建設租賃住房項目的陸續上市，未來3-5年新建項目（集體土地）市場占比將超過90%（17-18年，北京集體用地清單供應約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預計可形成供應約3-4萬間租賃住房），且持續增加。當前集地土地建設的租賃住房會在未來1-2年間極大補充北京租賃住房的供給。

    萬科作為全球五百強企業，在推進城鎮化和城市發展過程中，也確立了城市配套服務商的戰略定位，致力于為我國城市建設與發展持續提供全面、系統的優質配套服務。租賃住宅業務作為城市配套服務的重要一環，也是萬科主營業務之一。當前在北京市內，萬科旗下租賃住宅品牌“泊寓”已經有11家門店正式開業運營，總房間數2132間，共計6.6萬㎡，整體出租率在95%以上。

    在北京市的集體土地租賃住宅建設方面，北京萬科也始終和各區、鎮、村三級政府一起，積極研究路徑，經營合作。當前在北京已經獲取了6個集體土地建設租賃住房項目，總建筑面積75萬㎡，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來三年，萬科每年計劃新增約7000間新增租賃住房項目開業。

    據悉，目前萬科負責的6個長租公寓中已經有2個正式施工（高立莊、成壽寺），剩余4個（草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖）也基本上都會在今年正式開工。高立莊、成壽寺項目都將于年底完工，高立莊項目目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租。2020年1季度末、2季度初正式開業上市。其余幾個項目也會在2021-2022年陸續上市開業。

    萬科賦能租賃住房項目

    打造新型共享復合社區

    值得注意的是，租賃住房不等同于傳統的住宅社區，人流量更大、人員組成結構更復雜，因此新型的租賃社區中需要更加科技化的社區管理體系，保障租賃社區中居住人員的安全；也需要更加精細化的服務體系，提升租賃客戶的居住體驗；更需要在充分考慮周邊產業配套的情況下，保證區域的職住平衡狀況。在增加保障租賃住房供應后，也能夠充分保障租賃維持在一個合理的水平。以豐臺高立莊租賃住房項目為例：項目開間產品定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質一居室租金70%-80%，既能夠保障居住品質，也能降低租賃成本。

    同時，新建的集體用地租賃住房項目周邊，大多原來都是傳統的村里的板房，使用效率低。由于原始工場及廠房的轉移，周邊現有產業人口大多以科技和新白領為主。占據優質的地理資源，租金高，但并沒有真正與周邊租金所匹配的適合居住空間，業態規劃單一、街道形象冷漠、社區關系孤立、市井生活缺乏。對此，萬科方面表示，新型的租賃居住社區并不應該是這樣的，而應該是全新的“共享復合社區”。

    因此，在高立莊租賃住房項目中，萬科實現了產業園區從簡單企業聚集V1.0，到產業集群V2.0，再到創新集群V3.0的華麗蛻變。在高立莊社區，堅持著以產業、研發的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗于一體的新型共享復合社區。

    而為了適應年輕人的需求，萬科在高立莊租賃住房社區中打造了一個云中圖書館，這是一個公共空間，在云中圖書館中大家可以看電視，讀書，分享，交流，每個節日都會組織活動，讓同一個社區的住戶形成一個社群，有互動有故事發生。

    此外，萬科還對租賃住房項目進行了科技賦能，包括綠色的社區管理系統、安全的人員管理體系和智能的響應體系。

    行業發展仍需政策支持

    不過，有業內人士指出，雖然集體土地建設租賃住房政策為企業進入打開了端口。但是當前集體土地建設租賃住房中不可轉讓退出的要求，導致企業需要承擔50-70年的全部經營風險而沒有正確的退出途徑。這也極大的提高了企業的經營風險，降低了參與熱情。因此需要有更完善的退出機制，保障行業能夠形成進入-退出的閉環。

    而目前央行正式對外尋找首批公募股權reits項目，此政策正好可以為集體租賃住房項目保障正常退出。

    據悉，萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設用地公開上市流轉的試點項目，規劃建設約15.6萬㎡租賃住房，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。“長租公寓作為持有型資產，在一線城市市場規模與需求量大，未來建成后可持續提供穩定收益。”上述業內人士指出。

    此外，租賃住房行業快速發展的同時，越來越多的玩家加入到市場中。從業者的增多在加速行業發展的同時，參差不齊的玩家也會給行業帶來更多的問題。鼎家公寓的破產便點燃了長租公寓領域的第一個“雷”。無獨有偶，緊接著GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲等長租公寓接連資金鏈斷裂，2018年共有超10家長租公寓（分散式為主）機構先后出現問題暴雷。僅僅鼎家公寓一家企業的問題就導致4000戶租戶成為直接受害者。據統計，從2017年2月份到2019年3月份，一共有20家長租公寓先后關閉，數萬人受到嚴重損失。究其原因，長租公寓的暴雷皆是由于運營商經營能力有限，資金實力不足從而導致資金鏈斷的結果。但長租公寓的暴雷后的惡果往往都是需要由租客業主一起買單。可見租賃住房對從業者的運營能力及資金實力都有較高要求，為充分保障租戶及業主的權益，應該增加更多的監管機制，保障行業的健康發展。

    對此，有行業分析師表示，租賃住房行業對于資金的要求較高，需要企業有健康的現金流管理能力。前序暴雷的長租公寓都是因為資金鏈斷裂導致，而為長租公寓企業提供更好的融資政策，則能夠更好的培育租賃行業。當前，根據“市規劃國土發（2018）327號”文，集體土地建設租賃住房的，不可用于抵押，給大部分項目實施主體在融資層面造成了較大困難，大企業需采取信用擔保的方式才可獲取銀行融資，極大的降低了企業參與的熱情。

    “如果想要快速培育起這個市場，相關部門還需加強融資及減稅降費等政策支持力度，才能更好的建設達到人民對美好生活要求的租賃住房。”上述行業分析師認為。

（編輯 王江浩）