目前二手房市場進入“成交下降-需求觀望-成交周期拉長-業(yè)主降價-均價下跌-觀望加重-成交下降”的低溫循環(huán)。

    觸摸房地產市場溫度

    10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數據顯示，新房價格平均環(huán)比漲幅擴大，但房價下降的城市數量有所增多。新房價格出現加速上漲的勢頭，但二手房價的增速卻出現頹勢。“略有升降”情形在9月愈發(fā)凸顯。與此同時，土地市場開始降溫，第三季度全國總體地價水平環(huán)比、同比增速均放緩。受融資收緊影響，不少開發(fā)商也開始謹慎拿地。

    10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。今年9月，有12個城市的新房價格出現環(huán)比下降，5個城市房價持平，53個城市房價上漲。

    “總體穩(wěn)定，略有升降。”這是國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬對9月房價變動情況的解讀。

    從數據的一些細節(jié)來看，房價的確在升與降之間存在“矛盾點”。一方面，70城市新房價格平均環(huán)比漲幅擴大，但房價下降的城市數量有所增多；另一方面，新房價格出現加速上漲的勢頭，二手房價的增速卻出現頹勢。

    總體穩(wěn)定，略有升降

    今年9月，一二三線城市的新房價格漲幅均有所擴大。其中，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，35個三線城市上漲0.8%，漲幅均比8月擴大0.1個百分點。

    今年9月，新房價格環(huán)比下降的城市有12個，為今年以來的最多；房價持平的城市有5個，數量與上月持平，同樣為今年最多。

    “不同城市之間的房價走勢出現分化，房價下降的城市增多。但上漲的城市中，漲幅也有所擴大，也就是官方解讀的‘略有升降’。”上海易居房地產研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示。

    從降價方面看，今年8月末，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的營銷策略，從實際效果看，恒大最終以價格讓步換來單月831億的銷售紀錄。但放眼全市場，這種做法并不是主流。合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道透露，與直接降價相比，隱性促銷手段更為普遍。

    實際上，在影響房價變化的諸多因素中，房企的價格策略往往并不是決定性的。

    9月4日，無錫發(fā)布落戶新政，取消本科學歷的落戶門檻，對大專學歷的要求為“連續(xù)繳納社會保險滿3個月”；中專學歷要求為“連續(xù)繳納社會保險滿6個月”，這也成為無錫史上最低落戶門檻。9月，無錫以1.4%的新房價格漲幅位居第四。

    無錫只是今年落戶新政“大軍”中的一員。據中原地產統(tǒng)計，2019年以來，全國已經有超過150城發(fā)布了各種人才引進政策，同比上漲超過40%。其中，僅9月出臺人才引進政策的城市就超過30個。除了直接降低購房門檻外，這些政策對市場預期的影響也不可忽視。

    此外，還有其他對樓市實施的直接或間接刺激。比如10月15日，南京六合區(qū)宣布取消“近3年內累計2年社保或個稅”的購房門檻。天津也在同日發(fā)文，擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城對承接北京非首都功能疏解的項目職工，放開購房的納稅和社保門檻。

    二手房市場情緒不高

    但在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策基調下，大面積的房價上漲局面恐怕很難長久。

    根據全國銀行間同業(yè)拆借中心的數據，今年10月，64個城市首套房貸款的平均基點為78BP（即在新公布的5年期LPR基礎利率上，增加0.78%的利率水平），其中南寧、洛陽是基點最高的兩個城市——在9月70城市房價漲幅榜中，南寧、洛陽分別位居新房環(huán)比漲幅前兩位，南寧還連續(xù)兩個月“蟬聯”首位。

    “類似城市基點較高，房貸利率也會相應提高，進一步體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向。”上海易居房地產研究院指出。

    這是房貸利率市場化服務于樓市調控的體現。今年8月末，央行指出，在改革完善LPR（貸款市場報價利率）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施。多數受訪者認為，類似南寧和洛陽的案例，未來將成為調控的常態(tài)，這也意味著一旦房價上漲過快，將很快受到調控。

    事實上，現有的房價數據，也已表現出向下調整的跡象。

    70個大中城市中，9月有28個城市的二手房價格出現環(huán)比下降，較8月增加8個。下跌城市數量創(chuàng)最近三年來的新高。且近4個月來，二手房價格下跌的城市數量均超過（含）20個。此外，與新房不同，9月二手房價格的整體環(huán)比漲幅出現回落。

    同比來看，9月70城二手房均價同比下跌城市個數由7個增至10個。

    與新房相比，二手房市場較為分散，業(yè)主和買家對市場的敏感度較高，因此二手房市場變化也往往被視為行業(yè)的“風向標”。且當前全國有近30個城市的二手房交易占據市場主流，因此這一數據值得關注。

    某經紀行業(yè)資深從業(yè)者向21世紀經濟報道指出，前幾個月二手房價格持續(xù)上漲的西安、廈門、廣州等城市，9月均價均出現回落，說明有越來越多的城市在加入降價的行列。且廈門、廣州均為二手房占主體的市場，這也說明市場整體的情緒仍然較為低迷。

    貝殼研究院表示，近期熱點城市二手房市場新增客源有所增長，但帶看量仍然持平，可見“新增客戶仍難以轉化，觀望情緒依舊”。該機構認為，目前二手房市場進入“成交下降-需求觀望-成交周期拉長-業(yè)主降價-均價下跌-觀望加重-成交下降”的低溫循環(huán)。

    58安居客房產研究院首席分析師張波指出，預計四季度房企降價的趨勢將在更多城市和項目上得以體現。同時市場的分化還將持續(xù)，部分三四線城市還可能繼續(xù)降溫，而例如一線城市的熱點區(qū)域，供需兩旺的新一線城市，依然會持續(xù)保持熱度。

    他還表示，區(qū)域性的房產政策也會對該地區(qū)市場帶來影響有限的波動，但年末樓市過熱的幾率依然較小，穩(wěn)定將是市場的主旋律。