本報(bào)記者 王麗新

    作為我國(guó)開放程度最高、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)區(qū)域之一的大灣區(qū)，近年來(lái)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，人口流入量增長(zhǎng)迅速，大量就業(yè)人口涌來(lái)的背后，卻是居住品質(zhì)和住房自有率較低的現(xiàn)實(shí)窘境。

    貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱白皮書）顯示，大灣區(qū)住房自有率較低，近3500萬(wàn)人無(wú)自有住房。而大灣區(qū)2017年末的總?cè)丝诩s為7000萬(wàn)人，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在巨大空間。

    “大灣區(qū)未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市”，10月18日，在由貝殼研究院發(fā)起的粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)高峰論壇上，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，大灣區(qū)住房問(wèn)題的核心其實(shí)就是大城市的住房問(wèn)題。

    住房自有率較低

    眾所周知，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬(wàn)平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7000萬(wàn)人，是經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國(guó)家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。目前，從中央到地方，多項(xiàng)工作正圍繞大灣區(qū)建設(shè)展開，以推動(dòng)粵港澳三地合作發(fā)展，這一區(qū)域正以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)崛起為世界級(jí)城市群。

    近幾年，大灣區(qū)民企500強(qiáng)數(shù)量的增速最快，帶動(dòng)了大量的就業(yè)和人口的增長(zhǎng)，近三年大灣區(qū)平均每年增加150萬(wàn)人口。白皮書顯示，近三年，深圳、廣州的常住人口分別增長(zhǎng)165萬(wàn)和140萬(wàn)，而肇慶、江門等城市三年累計(jì)增長(zhǎng)不足10萬(wàn)。以深圳為例，從外部來(lái)看，深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過(guò)80%都是“新深圳人”。

    然而，居民住房條件卻有待改善。

    貝殼研究院發(fā)布的白皮書顯示，灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，距離全國(guó)平均水平有較大差距。同時(shí)，香港、深圳和廣州三個(gè)核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米和25平方米，距離全國(guó)人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。

    貝殼研究院認(rèn)為，大灣區(qū)“廣深港”三個(gè)核心城市的住房問(wèn)題主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡所致，外來(lái)流動(dòng)人口與以及年輕人口住房困難。地理空間的限制、供給主體過(guò)于單一、存量房屋利率用不高和住房保障渠道不足等現(xiàn)實(shí)狀況，導(dǎo)致新增供應(yīng)節(jié)奏難以跟上需求，房?jī)r(jià)過(guò)高而不可支付，居民居住環(huán)境有待改善等問(wèn)題。

    以深圳為例，過(guò)度市場(chǎng)化和金融化帶來(lái)的結(jié)果是居民的杠桿高企，高杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題突出，深圳月供收入比達(dá)90%，居民杠桿率高大82.3%。根據(jù)鏈家交易的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達(dá)到92%，幾乎人人使用杠桿，購(gòu)房者平均貸款成數(shù)59%，遠(yuǎn)高于其他一線城市。房?jī)r(jià)和信貸相互促進(jìn)和循環(huán)的作用下，低收入群體被排除在購(gòu)房市場(chǎng)之外，越來(lái)越難進(jìn)入市場(chǎng)。

    尋求“外部供應(yīng)”增加灣區(qū)住房供應(yīng)

    年均150萬(wàn)的人口流入給大灣區(qū)帶來(lái)了發(fā)展活力，也帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。

    “結(jié)構(gòu)性人口紅利和改善性需求讓房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍存在一定空間。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹在上述論壇中表示，中國(guó)社會(huì)將從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”，落實(shí)“房住不炒”要緊緊圍繞是否在本地工作、落戶，是否真正為改善、為居住需求交易房子，是對(duì)住房房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的需求。

    打破城市邊界，開啟大灣區(qū)社保互認(rèn)，尋找核心城市的“外部供應(yīng)”是灣區(qū)破局之道。“核心城市需要尋找’外部供應(yīng)’”，許小樂指出，目前大灣區(qū)的城際交通已經(jīng)相對(duì)發(fā)達(dá)，對(duì)于核心城市的周圍城市，軌道交通的發(fā)展也使得同城化趨勢(shì)逐步推進(jìn)（如廣佛兩城），但是購(gòu)房資質(zhì)目前還是認(rèn)本地社保或者戶籍，需要做出相應(yīng)調(diào)整，對(duì)核心城市尋找“外部供應(yīng)”，尤其需要鼓勵(lì)香港澳門的購(gòu)房者來(lái)內(nèi)陸居住，促進(jìn)港澳和內(nèi)地的融合。

    而為增加中高收入家庭的置業(yè)選擇，白皮書建議，降低交易稅費(fèi)等摩擦成本，刺激存量供應(yīng)。

    “中國(guó)的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導(dǎo)致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用”，許小樂坦言，粵港澳大灣區(qū)整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應(yīng)又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，發(fā)揮二手房更強(qiáng)的供應(yīng)韌性優(yōu)勢(shì)，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

    此外，許小樂稱，在確權(quán)及消除消防安全等風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)支持市場(chǎng)化的開發(fā)商或者長(zhǎng)租公寓企業(yè)參與，為租賃市場(chǎng)提供更多的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場(chǎng)前幾年的住房問(wèn)題，給買賣市場(chǎng)“降壓”。

    不過(guò)，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)仍要以“房住不炒”為準(zhǔn)繩。白皮書預(yù)測(cè)，未來(lái)大灣區(qū)的市場(chǎng)將告別過(guò)去的大起大落，整體穩(wěn)定。觀察粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，2018年“廣深港”3個(gè)核心城市的交易額占比為60%，預(yù)計(jì)2025年交易額為2.4萬(wàn)億元，占據(jù)灣區(qū)市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)提升至65%。

    具體來(lái)看，預(yù)計(jì)到2025年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模約3.7萬(wàn)億元，占全國(guó)總體GMV的15%。其中新房約1.5萬(wàn)億（占全國(guó)新房交易的12%），平均每年增加600億元；二手房約2.2萬(wàn)億元（占全國(guó)二手交易的18%），平均每年增加1300億元。二手房交易占比將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，到2025年提升5個(gè)百分點(diǎn)至59%。

    許小樂表示，隨著居住服務(wù)行業(yè)快速崛起，大灣區(qū)將形成一批包括家裝、家政等在內(nèi)的具有專業(yè)服務(wù)能力的服務(wù)階層。伴隨產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)的數(shù)字化程度進(jìn)一步提升，同時(shí)圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)將充足發(fā)展。

（編輯 喬川川 策劃 王麗新）