“我要一所大房子，有很大的落地窗戶；陽光灑在地板上，也溫暖了我的被子......”孫燕姿唱著她的完美一天，歌中的那所大房子是你理想中的樣子嗎？

    最近，在貝殼找房發起的理想居室大調查中，47.97%的受訪者表示三居室是最理想的居住狀態。貝殼找房篩選了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、杭州、西安等8個核心城市進行研究，并發布《2019理想三居報告》（以下簡稱《報告》）。

    從中發現普遍是理想豐滿，現實骨感。各城市兩居室的二手房交易量都高于三居，其中杭州二、三居的成交量最接近，而北京的差異最大。

    同時，想要一套三居室，平均要三十而立以后才能實現，其中，北京三居購房者年齡最大，約為36歲，換房一族更是達到39歲；杭州最年輕，約為32歲。而從房價收入比來看，深圳實現理想三居最難，90-120㎡的房子全款需要40年，貸款也要9年，而成都只需要8.6和2.6年。

    理想的家有多大？

    在貝殼找房APP上搜索三室的房子，小到三四十平，大到三五百平，一應俱全。但確認過眼神，那未必是你理想的房。

    那么，多大面積才算理想呢？貝殼調查顯示，近六成的人選擇100-120㎡的三居室。從《報告》上看，上海、西安、北京、武漢、成都等5個城市的成交三居套均面積處于理想區間，其中，上海和西安最高，達到114㎡。而廣州和深圳則小于100㎡，尤其是深圳，成交三居套均面積只有91㎡，且超六成交易集中在60-90㎡之間的“小三居”。

    雖然深圳的房價收入比居八城之首，購房壓力較大，但深圳人之所以鐘愛“小三居”，原因卻并非這么簡單。采訪中我們發現，深圳住宅得房率高是另一個主要原因。

    一方面公攤面積較少。一般來說南方的房子普遍比北方的房子公攤面積小。因為北方冬天寒冷，樓梯、門廳等區域都是封閉的，計算全面積；而南方大多是開放未封閉的，計算半面積；另外，北方為了采暖，要求外墻有保溫層，而南方就不一定有了。這樣一來，公攤面積自然少一些。

    另一方面，深圳購房流行“贈送面積”。比如，入戶花園、飄窗、生活陽臺等可拓展的空間，會作為“半贈送”或者“全贈送”的方式送給購房者，所以往往89㎡的戶型使用率能達到90-100%，甚至更高能做到標準的四室戶型。

    理想的家

    它在哪兒？

    如果你要買一套三居室，最看重小區的哪些條件？貝殼調查中，受訪者對于小區的地理位置、交通以及周邊配套設施較為重視。因此，我們基于社區1公里生活圈可達性指數及樓盤品質指數，進而加權計算出了各城市的宜居社區指數。

    在8個城市中，上海、成都及廣州位列前三名。上海主要因為樓盤品質指數較高，成都則是1公里生活圈可達性指數占優，而廣州勝在綜合素質均衡。另外，城市間對比發現，一線城市的社區宜居水平整體高于新一線城市。

    各城市的三居室宜居社區分布特點基本是主城區分布集中，邊緣城區分布離散；商圈分布特征與城區相似，熱門核心商圈憑借便利的商業配套及出行，宜居指數明顯更高。

    不過，從我們篩選出的最宜居小區發現，雖然交通便利、配套成熟，但樓齡以及小區內部環境往往是短板。以深圳華裕花園為例，其地處羅湖區，緊倚東門商圈，位居三大口岸核心地段，齊聚三大公園，其宜居指數高達92。但樓盤建成于1994年，還是個只有兩個單業的獨棟小區，不帶花園，基本沒有綠化。因此，加上對成本等因素的考慮，各城市三居交易熱門小區與“理想社區”往往并不一致。

    實現理想有多難？

    雖然很多人向往有一套三居室的房子，但不得不說理想豐滿，現實骨感。從《報告》來看，各城市的二手房交易均以兩居室為主。其中，北京兩居室交易占比最高，達到49.96%，與三居室交易量差距也是最大的，相差33.19%。而杭州或許是最有可能讓理想照進現實的城市，二、三居成交占比相當，分別為37.86%和37.38%。不過，杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡，占比超過六成。

    那么，想買一套三居的房子大概需要多少錢呢？由于各城市成交三居套均面積在90-120㎡之間，因此我們重點呈現此區間的分析結果。如下圖可見，北京以577萬高居榜首，深圳緊隨其后為575.2萬元，成都只需要148.8萬元，購房成本最低，北京一套能在成都換三套！

    作為普通人要多少年才能買上一套三居的房子呢？《報告》中以90-120㎡的三居成交套均價格計算房價收入比，深圳達到40.5，遠高于其他城市。即使是買一套深圳主流的“小三居”也要31年。一線城市中，廣州購房壓力最小為15.5年，而新一線城市中，杭州壓力最大為17.3年，成都壓力最小為8.6年。

    不過，以上分析是基于全款的支付形式，現實情況是全款購房的比例較小。以深圳2019年前三季度3居室交易情況來看，全款僅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例計算（如北京市35%，成都市30%），相應的房價收入比會顯著減少。比如深圳減少了28年，北京減少了20年。其他城市則均在10年之內，成都最快2.6年便可湊齊首付。

    《報告》顯示，8個城市的三居購房者平均年齡，北京最大，將近36歲。一線城市普遍高于新一線城市，而新一線城市的三居購房者平均年齡相仿，不到32歲。看來想要擁有三居室，先等三十而立再說吧。

    換房，你想好了嗎？

    對于有房一族，何時會產生換房的想法？從貝殼調查來看，85、90以及95后暫不考慮換房的人占多數。80后則有49.23%正在考慮換房，逐漸進入換房高峰期。

    那么，換房這條路到底會經歷什么？我們不妨來看看下面的兩個故事。

    大劉和小王是大學校友，大劉年長4歲。2010年，大劉25歲，研究生畢業后來到北京打拼。2012年，北京二手房市場進入下行期，他和女朋友用20多萬元的積蓄貸款買了一套50㎡的一居室作為婚房。兩年后，二人世界變成了三口之家，小兩口決定換套大一點的房子，“我們資金有限，又不想背上太高的房貸，如果買三居室就只能選老小區，我們還是比較看重小區的環境。”于是，他們賣掉小房子，貸了50萬元，在一個比較新的小區買了一套價值200多萬元的兩居室。一家人每天晚上在小區花園里散散步，愜意且知足。

    這一年，小王25歲，也來到了北京，在海淀區一家500強企業工作，畢業便要領證結婚。女方要求買一套三居的房子，一步到位。小王雖然家境不錯，但一套100㎡的房子也要300多萬元。雙方父母為了減輕小兩口的貸款壓力，一共掏了150萬元作為首付。小兩口由于剛工作不能公積金貸款，180萬元的尾款只能用商貸，月供1萬多元，也是壓力山大。“前幾年真的很少逛街，跟朋友同事的應酬也能免則免，生孩子更是不敢提上日程。”

    2019年，兩家人搬到了同一小區，大劉終于買了一套110㎡的三居室，價值700萬元。小王的則是130㎡，價值900萬元。值得注意的是，北京二手商品房的網簽價格是政府規定的區域的過戶指導價*建筑面積。五環外實際房價高高于指導價，但網簽價格上限只能達到374萬元（高于374萬元要繳納增值稅），同時二套最多貸款四成的政策，導致貸款最多149萬元，首付成為換房一族最大的壓力來源。

    大劉和小王賣掉的房子雖然面積、居室不同，但大劉的小區較好，因此每平米單價較高；而小王因為房屋朝向不好，價格相對吃虧，兩套房子都賣了500萬元左右。加上稅費、中介服務費等費用，大劉的首付為560多萬元，而小王則要780多萬元。大劉幾乎是零壓力換房，小王緊衣縮食的日子則又要開始了。

    從《報告》上看，北京換房（三居）平均年齡為39歲。大劉和小王都是領先者，但由于在買房這件事上的選擇不同，他們經歷了不一樣的人生。大劉主張買房量力而行，絕不因為房子犧牲生活品質，而小王則為了寧愿承受巨大的經濟壓力也要住得更好。一個是年紀輕輕便住著高粱大屋，一個是知足常樂享受生活美好，兩種理念很難評價孰好孰壞，只是冷暖自知。

    不過，《報告》顯示，北京的換房一族平均是賣掉510萬元的房子置換736萬元的三居室，面積則平均從79.7㎡增加到112.4㎡，大多數人的平均水平似乎也暗合了當下的形勢。

（編輯 黃力）